學會專欄

柯貴勝  逢甲大學土木工程學系兼任助理教授/台中市物業管理學會榮譽理事長

一、 逢甲大學建設學院博士
二、 臺中市政府公寓大廈爭議事件調處委員會委員
三、 苗栗縣政府公寓大廈爭議事件調處委員會委員
四、 臺中市政府建築法規小組委員會委員
五、 臺中市政府建造執照預審審議委員會委員

公寓大廈公共衛生管理

公寓大廈概指一宗建築基地內(一張使用執照)有二戶建築物之建築,為都會區建築物主要型態,其設計應符合建築法維護公共衛生之立法目的,其使用亦受公寓大廈管理條例(簡稱公寓條例)、規約及民法之規範。

     公寓大廈住戶規範主要載明於公寓條例第6條、第16條,如:

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。

三、住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。

但徒法不能以自行,仍須經由規約規定或區分所有權人會議決議來加以規範,始能竟其功。以二次菸害為例,住戶能否在社區內抽菸?

  • 公寓大廈之範圍,可分為專有部分及共用(有)部分。
  • 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理委員會為之。(§10)
  • 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定,非經載明於規約者,不生效力。(§23)
  • 故區分所有權人會議得決議訂定規約,禁止住戶於共用部分抽菸。
  • 區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。(§4)
  • 土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時,得禁止之。但其侵入輕微,或按土地形狀、地方習慣,認為相當者,不在此限。(民§793)
  • 因此;規約雖然無權禁止住戶於居家內專有部分抽菸,但有嚴重菸害時,管理委員會仍得依民法第793條規定禁止之。
  • 另外;住戶如於廁所吸煙經公共管道排放影響他戶時,已違反不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類行為之規定,管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。(內政部營建署97.1.15營署建管字第0970001953號參閱)